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疑触红线荣安地产信托融资流产

2018-11-30 19:40:26

疑触红线 荣安地产信托融资流产

疑触红线 荣安地产信托融资流产

2月房地产信托发行量环比锐减一半

本报 王海春 上海报道

3月9日,荣安地产发布公告称,公司收到江西国际信托公司的告知函,江西信托将终止双方在宁波一个房地产项目的融资合作计划。令人诧异的是,荣安地产在2月25日才刚刚宣布了双方10亿元的房地产信托融资合作计划。

为何不到两周信托计划就宣告流产?对此,江西国际信托方面表示是“因信托项目条件不成熟”。而消息人士透露,主要是因为近“信托政策变化”。

据普益财富统计,2月份房地产信托产品的发行比1月份锐减一半。信托界人士告诉,受银监会收紧房地产信托的影响,一些本可以打“擦边球”来发行的信托融资项目已经较难获准发行。不过,房地产公司通过信托融资的市场需求仍相当大。

信托新规或致合作失败

江西信托成为银监会收紧房地产信托后因“触红线”而宣告流产的案例。该房地产信托从公布合作到宣告结束,还不到两周的时间。

今年2月25日,荣安地产宣布与江西国际信托达成合作意向,将共同出资成立康信置业公司,合作开发宁波市鄞州新城区庙堰—4号地块。

据了解,江西信托与荣安地产的合作主要是解决荣安地产约10亿元的资金缺口问题。据公告披露的信息,康信置业的注册资本为23亿元,其中荣安地产出资13亿元,占注册资本的56.5217%,江西信托以货币方式出资10亿,占注册资本的43.4783%。根据双方的合作框架,江西国际信托持有康信置业股权的期限总计为两年,到期由江西国际信托以股权收益形式收益率为8.1%/年向荣安地产转让其持有的康信置业的股权。

然而荣安地产3月9日却收到江西信托的告知函称,“因信托项目条件不成熟”,江西信托决定终止与荣安地产合作股权投资信托业务。

“当时收到江西信托信函的时候,我们也有些意外。”对江西信托终止信托融资的合作,荣安地产联络办公室一位人士告诉,与江西信托的合作已经被列为公司今年次临时股东大会的重要议题,但因为信托公司终止合作,该议题也被临时取消了。

对江西信托突然终止信托融资,荣安地产董事会秘书胡约翰向表示,这其中恐怕与信托公司遇到了“政策变化”有很大关系。而消息人士透露,合作中止是因为房地产信托融资计划没有通过银监会审批。“监管部门刚刚出台政策,要严格控制资金通过信托方式进入土地储备,这个信托计划触了红线被‘罚下’也就不难理解了。”上海国际信托一位人士说。

“从双方的合作方式来看,基本上是在打‘擦边球’。江西信托以出资方式成为房产项目公司的股东;而资金的来源则是通过信托的发行来融资的。但该项目23亿资金中并未确切地说明土地出让金是否已经付清;这恐怕也触及‘防止信托资金流入房地产’的敏感领域。”一家信托公司的项目人士指出。

上海海善投资一位经理告诉,信托公司入股房地产项目公司,帮助开发商进行土地贷款,待开发商取得土地证之后,再从银行获得开发贷款;如果在宽松的政策环境下,信托融资计划是完全有可能被通过的,但现在很难被通过。

2月信托发行锐减

“荣安地产和江西信托合作的流产是一个有代表的事件,反映了开发商、信托公司与监管部门间的博奕。”普益财富分析师赵杨在接受采访时指出,银监会收紧了信托公司对开发商“过桥贷款”的融资渠道,但现在开发商的融资需求仍然非常强烈。

“1月份房地产信托发行了32个,2月份房地产信托只发行了13个,减少了一半。”赵杨表示,发行数量的减少不排除一些项目是在新环境下被卡下去的。

“房地产信托的发行现在的确管得比较严,‘四证’不全的房产信托融资项目,现在很难获得银监会审批。”上国投一位经理说。

所谓“四证”齐全,指的是开发商获得的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证,其中主要的是土地使用权证的获得。开发商缴清土地出让款之后,才能获得土地使用权证,而获得土地使用权证之后,开发商才能将土地质押给银行,获得项目的开发贷款。

但有一些开发商因为没有付清土地出让金而拿不到土地使用证,此时一些开发商会通过信托发行来付清土地款。此类项目的信托发行在市场不好的情况下容易烂尾,信托公司的风险也加大。银监会收紧的主要是这种类型的信托发行。

对于2月房地产信托发行的锐减,有研究员指出,除了与监管部门加强对信托的审批有一定关系,主要的是春节长假的因素,使发行数量减少。

“房地产信托发行数量和规模可能会有所回落。但现在不能仅看环比数,还要看它在整个信托中的占比。现在房地产信托所占的比例越来越大,1、2月份房地产信托的规模,占到当月信托发行总规模的近60%。”

据用益信托统计,其中1月份房地产信托发行规模高达92.5亿,2月份的发行数量虽然锐减,但规模也达到了58.7亿。用益信托的李旸告诉,去年全年房地产信托发行的规模约327亿,但今年前两个月的发行就已经超过150亿。

在采访中了解到,开发商通过房地产信托来融资的需求,并没有因为监管部门出台新规而减少。

“现在房企向银行申请开发贷款已经没有去年那么容易了。这对很多开发商是个考验,尤其是去年新开工的项目,今年必须要继续做下去。我们了解的情况是,现在开发商通过信托来融资的需求是比较大的。”中融信托一位高层向透露。

“土地款没付清的开发商通过信托来融资基本走不通,一些正在开发的项目通过信托来融资来设计产品要花更大的工夫,才能通过审查。”赵杨表示。

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